收藏 搭上地铁快车瞄准高端方向 集美楼市还有多少潜力

      如果你问一位准备置业岛外的购房者:首选哪个区域？答案只有一个——集美。从2009年初集美新城启动至今，集美一直是购房者岛外置业的第一站，而且除了刚需置业群体，越来越多的高端买家也开始瞄准集美楼市。

　　集美为何能集购房者的万千宠爱于一身？在普通市民眼中，集美是岛外规划起点最高的区域；在刚需群体眼中，集美是岛外未来配套成熟的区域；在高端买家眼中，集美杏林湾一带是岛外未来最有可能成为高端居住区的区域。而在业内人士看来，已经从丑小鸭蜕变成白天鹅的集美，仍然有较大的升值潜力和空间。

　　配套:搭上地铁快车

　　作为厦门城市次中心，集美是目前厦门热点建设区域。在集美大桥、杏林大桥、杏林湾营运中心、园博苑以及厦门北站等重大项目的支撑下，集美片区将迅速崛起成为一个集商务、生活居住、教育科研、生态旅游为一体的厦门岛外独具特色的“环境生态型”新城区。

　　目前厦门北站、市民广场、杏林湾运营中心、嘉庚艺术中心和园博苑等多个重点项目已建成或部分建成投入使用。此外，软件园三期、中移动手机动漫基地、中国电信动漫运营中心、中国数码港等高端产业也云集集美新城，为片区发展注入蓬勃向上的生命力，同时为片区源源不断地导入高端人才。

　　交通方面，集美是与岛内连接最“亲密”的片区。无论是公路、铁路、公共交通，还是轨道交通，集美都占尽优势和先机。如果说集美近几年的发展是从丑小鸭到白天鹅的蜕变，那么规划建设的轨道交通最先落实到集美，无疑为集美插上一双腾飞的翅膀。

　　楼市:瞄准高端方向

　　尽管目前的厦门楼市供应量严重不足，但集美仍然是全市在售楼盘、在售房源最多的区域。

　　与岛外其他区域楼盘分布高度集中相比，集美在售楼盘可谓遍地开花。从集美新城，到杏林大桥桥头，到环杏林湾片区，到集美北部片区，到杏北片区，再到灌口、北站片区，每个片区目前至少都有2个楼盘在售。对于到集美买房的购房者来说，如此全面成熟的一个岛外区域，选择哪个片区下手，倒成了一个纠结的问题。

　　价格方面，目前集美在售楼盘的均价主要分布在10000-16000元/平方米。细心的购房者不难发现，新近入市的集美楼盘售价大多在15000元/平方米以上，而且近期更是不断有高端住宅涌现。种种迹象表明，集美楼市已经瞄准高端方向；甚至有业内人士预测，集美的杏林湾有望成为下一个五缘湾。

       前三季度成交149.2万平方米，均价13003元/平方米

　　集美楼市领跑厦门

　　集美受城市发展方向、规划利好、区位优势、政策导向及居住环境等影响，近3年供销价呈爆发式增长，住宅供销总量不断增多，在全市份额持续领先，长期保持全市领跑地位，销售均价方面，在整体市场价格不断提升的情况下，集美销售价格亦以可观的涨幅持续上涨

　　供应占全市4成

　　今年1-3季度岛内外供给比为25:75，岛外成为房地产主战场，市场供应充足，集美区更以135.6万平方米的供应量占到全市供给总量的39%，继续保持其突出的地位。

　　前三季度，厦门商品住宅供应面积为348.4万平方米，较去年同期的299.5万平方米上涨16%。由于厦门城市岛内外一体化发展的带动，岛外持续作为商品住宅供应量的主要区域，2013年1-3季度岛外占到全市供给总量的75%，而集美区作为岛外最重要发展区域，名盘、大盘云集，2013年1-3季度供应量占全市总量高达135.6万平方米，占全市的39%。

　　成交继续领跑全市

　　受厦门发展导向和市场供给等影响，近年岛外持续保持市场成交主力地位，而集美区表现持续突出，保持市场绝对主力地位，以149.2万平方米的成交量继续领跑全市成交，占比高达36%。

　　今年1-3季度，厦门全市商品住宅成交411.1万平方米，与去年同期的346.4万平方米相比增加19%。从成交结构上看，岛内外占比为1:3，岛外继续作为市场的绝对主力。主要受城市发展导向、土地资源限制、市场供应及价格等的影响，刚性需求逐步被迫选择岛外，岛外楼盘成为市场畅销产品，而集美区以其区位优势、发展规划、政府建设力度、人文底蕴及居住环境等，近年稳居厦门楼市成交主战场宝座，表现尤为突出。

　　值得一提的是，距离本岛较远的后溪镇板块，凭借厦门北站、BRT及轻轨规划的带动，区域认可度不断提升，北站万科广场等项目的完美热销，目前北站板块俨然已成为大家竞相争夺的香饽饽。

　　价格均价稳步攀升

　　今年1-3季度销售价格基本保持稳定上涨态势，至九月份均价已突破15000元/平方米，在全市住宅成交均价整体较快上涨的情况下，集美区价格涨幅明显，1-3季度销售均价13003元/平方米，相当接近海沧的13070元/平方米，在岛外四个区域中，基本与海沧位于第一梯队，远高于翔安、同安的9300-9700元/平方米的均价水平。

　　预测第四季度仍是市场供销主力

　　结合市场情况综合判断，今年第四季度集美市场仍将作为全市的供销主力，预计将有16个楼盘推出新体量，包括北站万科广场、禹洲中央海岸、夏商新纪元、海上五月花、IOI园博湾、龙湖嘉屿城和中央公园城等项目，推出体量将高达76万平方米，高于厦门思明、湖里、海沧、翔安及同安等其他5个区域的69万平方米。

      供地稳定北站、灌口为新热点

　　集美区作为厦门市重要的文教区和岛外新城建设的“排头兵”，一直以来都是土地开发、房地产投资较为活跃的区域。近两年，土地市场仍维持较大供应量，地块以商住、综合体性质为主。

　　2012年，集美区成交经营性用地11幅，土地面积101.83万平方米，规划建筑面积256.23万平方米，同比增加近两倍，全市占比为39.5%，较2011年增加约二十个百分点。其中，6幅为商住地块，主要分布灌口片区。4幅为综合体地块（3幅为含居住综合体），厦门北站和集美新城各有2幅。众多大体量商住、综合体地块频繁推向市场，不仅促使2012年集美区土地成交面积大幅上涨，也成功引入龙湖、马来西亚IOI以及中交投资等实力企业。2013年1-9月，集美区经营性用地成交仅1幅，为第三季度出让的2013JG01综合体地块，规划建筑面积14.8万平方米。

　　应该说，集美区通过近五年的新城建设，各项市政配套逐步建立、商品住宅市场在岛外各区中已相对成熟，但也面临着集美新城、杏林片区等传统建设区域土地开发趋于饱和，供地不断减少的问题。近两年，集美区土地供应重点转向厦门北站、灌口等集美北部新兴片区。2012年全区已出让的11幅地块，就有6幅位于上述两大区域，规划建筑面积达到150万平方米。

　　供地性质上，商住、综合体比重大，且综合体地块多含居住性质。通过保障商住地块供应，从源头引导楼市，满足了市场上日益增长的购房需求。

　　【机构观点】

　　第四季度将有多幅大体量综合体地块入市

　　通过近两年对新兴片区土地市场的“培育”，集美区未来几年的土地供应总量将得到保障。北站片区因轨道交通一号线建设、厦深铁路通车等交通利好因素，人气将得到聚集，具备了加快土地供应的成熟条件，是未来集美区的供地主力。灌口片区也因小城镇建设的稳步推进，楼市发展迅速。两大片区都有较为充足的土地储备，未来仍将主推商住、综合体地块。

　　预计第四季度集美区将有多幅较大体量的商住及综合体地块密集入市，土地规划建筑面积约80万平方米，包括集美新城片区软件园三期诚毅大街东侧A05综合体地块、厦门北站岩兴路与岩通路交叉口东北侧综合体地块等受关注地块，有望使积蓄了约一年的集美区土地市场需求得到有效释放。

       综合体放量加速提升区域配套

　　在政府的支持及推动下，集美区近年的商务写字楼、商业、综合性项目大量兴起。同时由于更多的投资客户转向商办性质的物业，集美商办性质物业同样迎来全新的发展机遇。

　　写字楼:价格普遍偏低

　　厦门写字楼在2005年后步入稳定快速发展期，其中岛外商务区主要由政府主导，领头羊集美片区也不例外，目前集美的办公市场主要为软件园三期及杏林湾商务中心。

　　今年1-3季度集美区办公用房总供给18.54万平方米，销售总量18.46万平方米，市场呈现高成交。整体来看，集美区办公用房销售价格普遍较低，今年1-3季度销售均价7081元/平方米，其中软件园三期销售均价4600元/平方米左右，杏林湾运营中心6000-7000元/平方米，而非政府主导的产品禹洲中央海岸的销售均价达到14000-16000元/平方米。

　　SOHO:呈现快速增长态势

　　集美目前在售的SOHO有杏林桥头堡位置的万科金域华府和禹洲中央海岸，而万科广场、住宅莲花国际、中交和美新城、IOI棕榈城、新景舜弘现代城等项目均规划有SOHO。

　　值得一提的是，位于厦门北站的万科广场，凭借品牌及区位优势，在住宅产品热销后，预计将于今年11月份推出SOHO产品。

　　商业:大量商业综合体涌现

　　集美目前在售商业基本为住宅项目沿街底商，同时多个大型综合体项目如万科广场、杏林湾商务中心、IOI园博湾、中交和美新城和住宅莲花国际等正在加快开发建设，且均规划有大体量集中商业，未来片区商业配套极其完善。预计整体大型综合商业体量高达75-80万平方米，将给片区带来完善的商业配套。

　　今年1-3季度集美区商业新增供给9.17万平方米，销售2.50万平方米，商业价格在2.5-3.5万/平方米之间，均价29573元/平方米，整体均价受个案影响较大。